WOZ (Waardering onroerende zaken)

De wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) schrijft voor dat de gemeente alle onroerende zaken gelegen binnen de gemeentegrens jaarlijks moet waarderen. Het betreft dus alle onroerende zaken zoals: woningen, openbare gebouwen en bedrijfspanden. Ook bouwkavels voor woningen of bedrijfspanden moeten worden gewaardeerd. Daarnaast moeten ook objecten in aanbouw worden gewaardeerd. Op 1 januari van het betreffende belastingjaar wordt op basis van foto's de situatie van het object in aanbouw vastgelegd.

De uitkomst van deze waardering wordt door verschillende overheidsinstanties gebruikt. Een aantal gegevens, zoals de WOZ-waarde, wordt dan ook doorgegeven aan het Waterschap Regge en Dinkel (GBLT) en aan de Belastingdienst. Dit is wettelijk verplicht. Alle drie partijen gebruiken bij het heffen van hun belastingen dezelfde taxatiegegevens.

De gemeente Oldenzaal heeft haar belastingtaken vanaf 2014 overgedragen aan Het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (GBT). Voor meer informatie over belastingen, kwijtschelding van belastingen, taxatieverslagen, belastingtarieven en WOZ-waardes verwijzen wij u door naar de website van het GBT, voor telefonische informatie kunt u bellen met nummer (0541) 58 81 11.

Direct de WOZ-waarde inzien?

Dat kan via de Landelijke Voorziening WOZ . In deze landelijke database kunt u per direct de getaxeerde WOZ-waarden van alle Oldenzaalse woningen inzien en tevens objecten van andere aangesloten gemeenten. Hierin worden de voor WOZ-waardes vanaf peildatum 1-1-2015 getoond. Eind februari zijn hier ook de nieuwe waarden te raadplegen.

DigiD is verplicht

Bij de gemeente Oldenzaal kunt u inloggen met uw DigiD. Voortaan kunt u met DigiD naar steeds meer overheidsinstellingen op internet.
Het gebruik van DigiD is bij deze transactie verplicht.

Voormelden

Bent u eigenaar van een woning in Oldenzaal, dan kunt u in december voorafgaand aan de heffing de voorlopige WOZ-waarde van uw woning digitaal inzien en eventueel aanpassen met behulp van uw DigiD. Dit noemen wij een voormelding. U krijgt zo meer inzicht in de opbouw van de WOZ-waarde van uw woning en u kunt zelf controleren of de gegevens juist zijn. Mocht dat niet het geval zijn, dan kunt u dat direct aan ons doorgeven. Uw reactie wordt bekeken door de taxateur en daarop ontvangt u een terugkoppeling per mail. Ons doel is om u een zo correct mogelijke aanslag onroerend zaakbelasting (OZB) toe te sturen.

Bezwaar maken?

Wanneer u van mening bent dat:

de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld;
de WOZ-beschikking niet voor u bestemd is;
de omschrijving van de onroerende zaak niet klopt ....

... dan kunt u tegen de beschikking schriftelijk bezwaar maken, waarbij u de reden voor uw bezwaar aangeeft.

Op een bezwaarschrift wordt altijd een schriftelijke uitspraak gedaan. Dit gebeurt niet als u het bezwaarschrift intrekt, voordat er een uitspraak is geweest. Als u het niet eens bent met de uitspraak van de heffingsambtenaar van het GBT, dan kunt u daartegen in beroep gaan bij de Rechtbank Almelo. Bij het instellen van een beroep moet griffierecht worden betaald.

Welk termijn?

Een bezwaar tegen de waarde moet binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag en kennisgeving door de afdeling belastingen ontvangen zijn. Van de ontvangst van het bezwaar ontvangt u altijd een bevestiging. Een bezwaar dat buiten de wettelijke termijn is ingediend, zal niet-ontvankelijk verklaard worden. Dit houdt in dat uw bezwaar niet inhoudelijk zal worden behandeld. De waarde staat dan voor dat jaar vast.

Door wie?

Een bezwaar tegen de waarde moet door de belanghebbende zelf worden ingediend. Als iemand anders dan de belanghebbende een bezwaar indient, zal hij/zij zijn/haar bevoegdheid met een geldige, gedateerde, schriftelijke en ondertekende machtiging moeten aantonen. Een gelijktijdig met het bezwaar toegezonden machtiging bevordert de snelheid van behandeling van het bezwaar. Een bezwaar dat onbevoegd is ingediend, zal altijd niet-ontvankelijk verklaard worden. Dit houdt in dat uw bezwaar niet inhoudelijk zal worden behandeld. De waarde staat dan voor dat jaar vast.

Onderbouwing

Een bezwaar tegen de waarde moet zijn voorzien van een onderbouwing. In deze onderbouwing schrijft u waarom u het niet met de waarde eens bent. Het is echter ook mogelijk om eerst bezwaar te maken en dit bezwaar later van een onderbouwing te voorzien (een zogenaamd pro forma bezwaar). Een bezwaar dat niet onderbouwd blijft, zal altijd niet-ontvankelijk verklaard worden. Dit houdt in dat uw bezwaar niet inhoudelijk zal worden behandeld. De waarde staat dan voor dat jaar vast.

Taxatieverslag/Bezwaarschrift

Mocht u een taxatieverslag hebben opgevraagd, dan blijft de termijn van 6 weken voor het indienen van bezwaren toch doorlopen. Wanneer de termijn voor het indienen van bezwaar bijna is verstreken en voor u het niet duidelijk is of u bezwaar wilt maken tegen de WOZ-waarde, dan bestaat de mogelijkheid om een bezwaarschrift in te dienen zonder dat u de reden aangeeft (een pro forma bezwaarschrift). De motivatie kan dan op een later tijdstip worden ingezonden. Wanneer u een pro forma bezwaarschrift heeft ingediend en u bent het uiteindelijk met de waarde eens, dan kunt u het pro forma bezwaarschrift alsnog intrekken.

Op een bezwaarschrift wordt altijd een schriftelijke uitspraak gedaan. Als u het niet eens bent met de uitspraak van de heffingsambtenaar van het GBT, dan kunt u daartegen in beroep gaan bij de Rechtbank Almelo. Bij het instellen van een beroep moeten griffierechten worden betaald.

On line bezwaar maken

U kunt hier online bezwaar maken tegen de woz-waarde. Maakt u bezwaar tegen de WOZ-waarde dan geldt dit bezwaar tevens als een bezwaar tegen de hoogte van de onroerende-zaakbelastingen. U hoeft hiertegen dus niet nogmaals bezwaar te maken.

Let op

De betalingsverplichting wordt niet opgeschort indien u een bezwaar indient. Wilt u uitstel van betaling zolang nog geen uitspraak is gedaan op uw bezwaar dan dient u hierom schriftelijk te verzoeken. Dit verzoek kunt u doen bij:

Invorderingsambtenaar GBT
Postbus 845
7550 AV Hengelo

 

Wat moet ik nog meer weten over: de Belanghebbenden , de Belastingdienst , de eigen woning en huurwoning, de peildatum, de totstandkoming van de WOZ-waarde, de Waarderingskamer, de WOZ-beschikking en het tijdvak

De belanghebbenden

De Wet WOZ kent een tweetal belanghebbenden. De eerst groep belanghebbenden zijn de eigenaren van onroerende zaken. De tweede groep belanghebbenden zijn de gebruikers van onroerende zaken welke geen woning zijn. Op het aanslagbiljet kunt u zien welke belanghebbende u bent: eigenaar en/of gebruiker. Voor gebruikers is de beschikking alleen van belang voor de onroerende-zaakbelastingen niet-woningen van de gemeente Oldenzaal. Voor eigenaren is de beschikking ook van belang voor belastingen van de Rijksbelastingdienst en het Waterschap Regge en Dinkel (Lococensus).

Bij de aanwijzing van de belanghebbende en daarmee tevens de belastingplichtige is uitsluitend de situatie op 1 januari van het betreffende belastingjaar van belang. Met veranderingen die na die datum plaatsvinden, zoals verkoop of verhuizing, wordt dus in dat jaar geen rekening gehouden. Het heeft in die situatie dan ook geen zin om bezwaar aan te tekenen.

Soms heeft een onroerende zaak meerdere belanghebbenden, dus meerdere eigenaren en/of meerdere gebruikers. In dat geval wordt de aanslag opgelegd en verzonden aan één van hen. Dat gebeurt niet lukraak, maar volgens een dwingende volgorde die in beleidsregels is vastgelegd.

[ terug naar boven ]

De Belastingdienst

De WOZ-waarde heeft u onder andere nodig voor de berekening van het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat u bij uw inkomen moet optellen als u een eigen woning heeft. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. Meer informatie over het eigenwoningforfait kunt u vinden op www.belastingdienst.nl.

[ terug naar boven ]

Eigen woning en huurwoning

Voor elke woning moet de waarde in het economische verkeer worden bepaald. De gemeente krijgt van het kadaster alle transacties van onroerende zaken (woningen, bedrijfspanden, bouwkavels etc.) die in de gemeente plaatsvinden.
Daarmee heeft de gemeente steeds inzicht in de marktwaarde van onroerende zaken (woningen en niet-woningen). De transacties van o.a. de woningen worden geanalyseerd. Alleen bruikbare (marktconforme) transacties worden vervolgens gebruikt voor de waardebepaling van particuliere woningen en huurwoningen. Alleen aan de eigenaar van de woning wordt via het aanslagbiljet gemeentelijke heffingen de WOZ-waarde van de woning bekend gemaakt.

[ terug naar boven ]

De peildatum

Onroerende zaken worden getaxeerd op basis van een waardepeildatum, die een jaar voor het begin van het tijdvak ligt. De WOZ-waarde voor 2012 is dus vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2011.

Als in de periode tussen 1 januari 2011 en 31 december 2011 de toestand van uw pand gewijzigd is, bijvoorbeeld door een verbouwing, dan moet de gemeente daar rekening mee houden. In dat geval wordt de waarde vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2011, maar naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2012.

[ terug naar boven ]

De totstandkoming van de WOZ-waarde

Bij de taxatie van woningen is het wettelijke uitgangspunt de vrije verkoopwaarde. Er wordt gewaardeerd alsof het pand vrij en zonder andere zakelijke rechten kan worden verkocht. Met andere woorden alsof het pand leeg is en onmiddellijk in gebruik kan worden genomen. Er mag dus geen rekening gehouden worden met het waardedrukkend effect van verhuur of erfpacht.

Voor de waardebepaling heeft de gemeente de beschikking over veel informatie over een pand: metingen en verkoopprijzen uit het Kadaster, (lucht)foto's en al eerder door de gemeente vastgelegde gegevens, bijvoorbeeld de grootte van een pand. Deze informatie vult de gemeente aan met de gegevens over veranderingen in de afgelopen periode, zoals verbouwingen. Nadat de kenmerken van uw woning zijn vastgesteld worden de prijzen van soortgelijke woningen, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, onderzocht. Bovendien vindt er een vergelijking plaats van de verschillende woningen in de omgeving. Niet iedere woning wordt afzonderlijk bekeken. De waarde van andere vergelijkbare woningen wordt afgeleid van de waarden van verkochte woningen.

Voor niet-woningen geldt een afwijkende methode van taxeren.

 

De gemeente Oldenzaal biedt u de mogelijkheid om  online uw taxatieverslag in te zien

[ terug naar boven ]

De Waarderingskamer

De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan, dat is ingesteld op grond van de Wet WOZ. De Waarderingskamer heeft onder meer als taak het toezicht houden op de uitvoering van de Wet WOZ door de gemeenten. Het toezicht richt zich zowel op de belangen van de belastingplichtigen, als op die van medegebruikers van de waardegegevens: het Waterschap Regge en Dinkel (Lococensus) en de Rijksbelastingdienst.

Op de site van de waarderingskamer vindt u nadere informatie: www.waarderingskamer.nl

[ terug naar boven ]

De WOZ-beschikking

De nieuw vastgestelde WOZ-waarde die van toepassing is voor uw pand staat vermeld op het aanslagbiljet gemeentelijke heffingen.

Op het aanslagbiljet staat:

  • de plaatselijke aanduiding van het object;
  • de toegekende waarde;
  • de waardepeildatum;
  • het tijdvak waarin de waarde gebruikt wordt.

In de beschikking staan ook de naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats van degene die de beschikking krijgt. Er staat ook een dagtekening op. Deze datum is belangrijk als u bezwaar wilt maken tegen de vastgestelde waarde.

 

De gemeente Oldenzaal biedt u de mogelijkheid om uw taxatieverslag in te zien.

[ terug naar boven ]

Het tijdvak

Voor de Wet WOZ worden alle onroerende zaken (bijvoorbeeld huizen of bedrijfspanden) jaarlijks getaxeerd.De waardepeildatum ligt altijd 1 jaar voor het begin van het tijdvak (WOZ-waarde voor 2012 is bepaald op de waardepeildatum 1-1-2011 en de WOZ-waarde 2011 wordt  bepaald op de waardepeildatum 1-1-2010 etc.) De gemeente krijgt van het kadaster alle transacties van onroerende zaken (woningen, bedrijfspanden, bouwkavels etc.) die in de gemeente plaatsvinden.
Daarmee heeft de gemeente steeds inzicht in de marktwaarde van onroerende zaken (woningen en niet-woningen). De transacties van o.a. de woningen worden geanalyseerd. Alleen bruikbare (marktconforme) transacties worden vervolgens gebruikt voor de waardebepaling van particuliere woningen en huurwoningen. Alleen aan de eigenaar van de woning wordt via het aanslagbiljet gemeentelijke heffingen de WOZ-waarde van de woning bekend gemaakt.

[ terug naar boven

Voor meer informatie of vragen kunt u contact opnemen met het GBT, telefoon (053) 48 18 875 of e-mail info@gbtwente.nl